よわよわ理系 家を建てる

オープンハウスで注文住宅建てるまで

制振と地震保険

f:id:e-tonbo:20211103064719p:plain

 

GVAは不思議な点があり、3MがVEMダンパと別名で商品展開しているのだ。

というか、GVAの心臓部であるアクリル樹脂は3M製である。

3MはVEMダンパという商品をBtoBで展開しており、流通や施工は他社がやっているということなのだろうか。

そして、流通させているところがGVAという商品名で展開してるのだろうか。

ただまあ、VEMダンパ自体の実績はビル向けで40年前からありそれを木造住宅に展開したようである。

実績はあるので安心と言えば安心か。

 

 

耐震と免震は保険が安くなるが、制振は安くならない。

おそらく世界で一番、統計や確率とお金にがめつい保険会社が安くしていないのである。

実績がないからか、それともあまり意味がないからなのか。

プロでないからわからない。

次世代へ残せる設計をした長期住宅とするか、60年程度で建て替える前提で地震などで倒壊したら保険で建てればいいと考えるか。

ローコスト住宅ならば、後者になるのかなと思う。

 

倒壊で怖いのは本震ではない、余震である。

熊本地震の本震で倒壊した建物は古い建築基準法で建てられたものである。

余震では、新しい建築基準法の物件でも倒壊している。

なので、怖いのは本震ではギリギリ耐えて避難所から戻って来て片付けをしている時に、本震と同等の余震が来た時だ。

熊本地震のような、大地震が2度も連続で起きるのは稀であるがリスクとしてはある。

1階がビルトインガレージなので、構造的には弱い。

50万ぐらいなら即決だが、100万は高いな。

建物本体の4~8%程度の価格になるわけで悩む。

 

どうなる太陽光発電&カーボンニュートラル

f:id:e-tonbo:20211020173911j:plain

 

新築住宅の太陽光発電義務化の話があったものの、結局は義務化されなかった。

 

とはいえ、今後のトレンドとしてカーボンニュートラルは推進されていくだろう。

車も電気自動車になっていくし、電気の消費量は増えていく一方だ。

その分、電気代が安くなればいいが電力中央研究所の予想では、高くなる一方である。

まあ、原子力が動いてないからね仕方がないね。

 

そう考えると、自宅にも太陽光発電を付けようという考えが出てくる。

そもそも、ローコスト住宅として建てるわけだからオプションにも太陽光発電はないと思ってる。

自前で後付けとなるのかな。

費用も嵩むし、保証の問題もあったりとデメリットが多い気がする。

雨漏りとかも気になるし。

 

メンテナンスの記事でも書いたが、遅かれ早かれ10年も経てば足場を設置して外壁のシーリング交換や屋根の塗装が必要になる。

 

e-tonbo.hatenablog.jp

 

ならば、その時に合わせてやるのが良いだろうか。

10年後に屋根のメンテナンスに合わせて、太陽光パネルを設置する。

そうすれば同時にできるし、同じ工務店に頼めば雨漏りとかした場合も保証も受けやすくなるかなと考えている。

 

ただ、そうすると10年後にかかるメンテナン費が高額になる。

太陽光発電の設置には200万掛かると聞くので、合計で400万である。

そんなに払えるかな~

 

無理☆な気がする。

 

 

e-tonbo.hatenablog.jp

 

土地が自分のものになった日

f:id:e-tonbo:20211023183049j:plain

土地購入日、ホーク・ワンから↑の書類が送付された。

引き渡し確認書にサインをし、レターパックライトで返送することになっていた。

 

正直、土地購入式とかがある訳ではないので、実感は薄い。

 

しかしついに今日、自分の土地を持つことになったのだ。

 

 

*ちなみに、購入日にローン会社から数千万円が我々の口座に振り込まれ、その後すぐにオープンハウスから同額が引き落とされる。

 

 

現地測量調査

f:id:e-tonbo:20211020185940j:plain

 

ホーク・ワン担当から、一回目の間取りの打ち合わせのお知らせがきた。

とうとう…というか、やっと…と言うべきか。

購入を決めてからかれこれ約2ヶ月半。長かった(^_^;)

 

そのため、再度現地に赴き、隣の家との間隔を測定器で測量をした。

今回使用したのは↓

 

確認したかったのは、冬場の日当たりなどである。まず、隣の2階建てアパートの階高を確認。基礎を入れて3mであった。レーザー距離計なので、離れている場所との距離が測定しやすい。


我々の建てる家は基礎が0.45mで一般的な階高2.8mぐらいなので、確かに二階の高さは頭一つ分(200~300mm)程度は高そうである。


次に、南西がどの程度抜けているのかの確認。西側の道は斜めになっているので、家を建てた場合それぞれの家が少しズレる配置になる。碁盤の目ではないので、我々の家の南側は少しはみ出て日が当たるのである。


そのズレがどのくらいになるか、敷地の端から距離を測る。そうすると、南側の壁の1/3ぐらいは日当たりが良好である。ここは私道のため、アパートの区画が分譲されることになったとしてもこの空間は残る。唯一の南側から採光できるポイントになる。

 

採光の状態をまとめると、下の図のようになる。
 

f:id:e-tonbo:20211105205102j:image

採光が十分に望める壁面 赤線部
採光が一部望める(高窓など)緑線部
採光が望めない 黒線部

 


そこで、南の東側には高窓を、西側には大開口の窓という配置が良いと考えている。窓の配置や大きさは妻と意見が分かれるので、そこは上手く相談する必要がある。妻の希望として、窓は可能な限り小さく少なくしたいらしい。実家の窓は大きすぎ多すぎで不便だったとのこと。
 

 

ついでに夕方〜夜にかけての現地の様子も確認しておいた。

戸建て 10年後のメンテナンス費を抑える方法

f:id:e-tonbo:20211020142942j:plain

 

結論から書くとコスパが良く、メンテナンス費が抑えられる構成は以下のような感じになる。

 

屋根:ガルバリウム鋼板+改質アスファルトルーフィング以上

外壁:セルフクリーニング付き窯業系外壁材+高耐久シーリング

バルコニー:金属防水(亜鉛メッキ鋼板)

 

これらがどのくらいの費用がかかるのか、そもそもオプションで選べるのかの問題もあるが、話を進めよう。

 

メンテナンス費用で高額になるのは、普段から太陽光の紫外線や雨風、温度変化に曝される部分である。

10年もすると、いろいろと劣化が進む。

美観だけでなく、機能も劣化するのでメンテナンスが必要だ。

木造住宅では、水漏れが問題になるので防水性が肝心だ。

屋根のルーフィングや外壁のシーリング、バルコニーの防水処理が該当する。

ここをしっかりとやっていれば、10年後のメンテナンス費用が抑えられる。

 

メンテナンス費用でも部分補修は大した額にならない。

問題なのは、足場を設置しての作業になる外壁のシーリング交換と、屋根の再塗装や葺き替え、ルーフィング交換となる。

これらの作業を、どれだけ減らせるかになる。

 

オープンハウスのセミオーダーでは屋根材はスレートしか選べないので、ここは仕方がない。

ガルバリウム鋼板に比べて寿命が短く20年程度で葺き替えが必要になることもある。

スレートのメンテナンスは、ヒビや欠け、割れがないことを確認するぐらいだ。

再塗装が必要という話もあるが、スレートのメーカーは必要ないと言っている。

あくまで美観とのこと。

しかし、屋根の塗装屋は防水性のために必要と言っている。

どちらが正しいのだろう?

 

ルーフィングこれが問題だ。

屋根の防水性を担保するもので、ゴムシートのようなものである。

これが経年劣化をすると、伸縮性がなくなり硬くなってパリパリと割れてそこから水が入る。

これが標準のだと、寿命が10年しかないのである。

スレートの寿命は20年以上なのにである。

いざ雨漏りで、ルーフィングを交換となると足場を組んで上にあるスレートを全部剥がして、既存のルーフィングを剥がして新しいのを貼るといった作業になり大工事になる。

屋根材の寿命と同じにすると考えると、改質アスファルトルーフィングが適切な選択肢かなと考えている。

 

次に外壁、セルフクリーニング付き窯業系外壁材は一般的なので問題ない。セルフクリーニングによって、普段の掃除や塗り直しの回数が減る。

可能であれば、塗膜15年以上の保証付きにしたいが選べる柄が限定されてしまう。

シーリングは標準だと寿命が7~10年程度のため、確実に10年後には打ち替えが必要になり足場が必要となって高額になってしまう。

高耐久シーリングにすると寿命が15~20年程度になるので、足場の設置が1回分無くなる計算になる。代替足場の設置費用が30万なので、打ち替えの費用と合わせて考えるとオプションで選ぶのもありかもしれない。

 

屋根と外壁の寿命を揃えると、足場の設置が20年後のみになるので良いかもしれない。

 

バルコニーの防水処理は標準だとFRP防水で寿命が10年程度となる。これが金属防水になると、20~30年程度になるのでメンテナンス費用が節約できる。これもオプションで選びたいが費用次第と考えている。

戸建て10年後のメンテナンス費用

f:id:e-tonbo:20211020121334j:plain

 

家を建ててから10年後に足場を設置した修繕工事が必要になることが多い。

 

よく、ハウスメーカーが20年保証とか30年保証と言っているがあれは無料の修繕という意味ではなく無料点検して、問題があった箇所に有償修繕という形だそうだ。

 

いろいろと調べると延床30坪程度の一戸建ての10年目修繕費は下記のような感じだ。

 

足場設置:30~40万

高圧洗浄:10万

外壁シーリング打ち替え:30~40万

外壁塗装:40~50万

屋根塗装:15~20万

バルコニーFRP防水処理:15~20万

 

合計で180万にもなる。諸経費は別にかかるので、目安は200万かと考える。

10年前に家を買った知人によると、10年目の修繕費用は170万程度だったらしく、近い値かなと思う。

毎月1.5万の積立がローンとは別に必要だ。

外壁塗装と屋根塗装は美観のためのものなのでしないという手もある。

 

f:id:e-tonbo:20211020121606j:plain

 

窓と断熱

f:id:e-tonbo:20211020120227j:plain

 

断熱を考える上で外せないのが窓である。

アルミサッシの条件だと、全体の50%以上が窓で熱交換が行われる。

ここは樹脂サッシ一択かなと考えている。

(ちなみに樹脂サッシ複層ガラスにすると、逆転して全体の50%程度が壁からの熱交換になる。なので、予算があれば追加で断熱材のオプションを付ける。逆に言うと窓の断熱を強化しなければ、壁の断熱をいくら良くしても意味がないわけだ。

オープンハウスの標準仕様の断熱材であっても窓を樹脂サッシにするだけで、ZEH基準程度にはなる。樹脂サッシと壁の断熱材グレードアップでHEAT20 G1ぐらいまで計算上はなる。)

 

iiie296.com

 

樹脂サッシにすると、窓一つあたりに平均するとだいたいプラス3万の費用になるらしく、家全体でやると70~90万になる計算だ。

結構な額だが、住宅設計のブログやYouTubeを見ると窓だけはケチるなと言っている人が多いのでここはバーンとコストをかけようと思う。

 

なお、不要な窓は減らそうと考えている。