よわよわ理系 家を建てる

ホーク・ワンで建てるセミ注文住宅 -埼玉で3階建て狭小ローコスト住宅-

ひょんな事でマイホームコンプレックスを解消した話

SNSを見ていると皆さん立派な家を建てていますよね。多くの人が注文住宅で、大きな庭や平家だったりと凄いです。

 

そんなのばっかり見ていたので、正直自分の家が劣って見えてコンプレックスでした。

3階建て狭小住宅ですし、性能もそこまで高くありません。

 

それがひょんな事がきっかけで解消されました。完全にというわけではないですが。

 

そのきっかけというのは出張です。浜松に行って来たのですが、浜松駅で降りて営業さんと合流。そこから、車で30分ぐらいかけて目的地です。

浜松駅にあった「ゆるキャン」のポスター

 

その途中でいろいろな家を見ました。

どこもかしこも庭が広く、2階建てか平家です。土地も十分に広く立派な家ばかりでした。

地方都市から車で20分あたりだと土地も安くて、家にお金をかけられていいなーとか考えてました。自分も地方都市に移住でもするかとか冗談で考え始めてました。

 

そこで気づいたのですが、立派な家を見てもそれをコンプレックスに感じてませんでした。

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それもそうです。東京から浜松まで新幹線で1時間半。その後、車で20分。家と家の間には、田んぼや畑があります。建物が多いのは幹線道路付近のみ。土地も余ってるし安いので、大きい敷地に好きなように建てられます。家が立派になって当たり前です。それに、車社会なので駐車スペースが広いのは当たり前です。

そう、前提条件が全然違うんです。

東京にいながらSNSで立派な家を見ると、それが東京の家のように感じます。だいたい周囲は隠してる写真が多いので周辺環境もわかりません。それなのに家の立派さだけをみてコンプレックスに感じてました。

SNSで立派な家を建ててる人の殆どが、郊外とか地方都市です。そりゃあ、立派な家を建てられるわけですよ。だって、土地が安いもん。大企業の研究施設や工場であれば郊外に住みながら、東京と同じような給料で生活できます。勝ち組ですね。

 

さて、自分はどうかというと東京の会社に勤めてますし妻も同様です。家のために移住するかというと、それは無理な話です。自分も妻も転職しなければならないですし、互いの実家からも遠くなります。立派な家に憧れますが、そこまではできません。

というわけで、SNSで立派な家を見てもそこまで劣等感を感じなくなりました。

だって、前提条件も周辺環境も全然違うんですもん。立派な家は将来の希望や目標として持っておくことにします。自動運転が普及すれば、ある程度の歳になっても郊外は全然ありですし。

東京駅まで45分以内の利便性と見ると凄く条件がいいです。その分、家のグレードが下がるのは致し方ないことです。

オープンハウスのオプション EV充電コンセント編

EV充電用屋外用コンセント

オープンハウス・ディベロップメントもしくはホーク・ワンでも、EV充電用屋外用コンセントのオプションがあります。他の住宅メーカーと比較して特別高いという値段設定ではないようです。スペックとしては特に書いていませんが200V 20Aと考えられます。

  • オプション費用 ¥29480円

個人的には、通常の屋外用コンセントが8800円という値段と比較すると割高に感じます。費用の内訳は以下のような感じになると思います。

  • 屋外用コンセント
    コンセント+配線1.6mm+電線管+防水処理+工賃=8800
  • EV充電コンセント
    専用コンセント+配線2.0mm+電線管+専用回路+漏電ブレーカー+工賃=29480

通常の屋外コンセントとEV充電コンセントの差額は高くても2000円ぐらいです。さらに、専用回路と漏電ブレーカーで高くても1万円ぐらいと予想されます。そして、作業内容はだいたい同じなので、工賃は同程度と考えると1万円ぐらいは割高に感じます。

そもそも、屋外用コンセントが割高です。下請けの電気屋には半額程度で発注しているのでは。。

 

EV充電の種類と容量

ここで少し家庭用EV充電の説明をします。充電容量の種類は現時点で大きく分けて以下の三つがあります。高速充電を家庭に敷設するのは厳しいのでここでは説明を省略します。

  • 1.5kW 100V 15A
  • 3.0kW 200V 15A
  • 6.0kW 200V 30A

オープンハウスでのオプションは連続定格で3.0kWと現在は一般的なものです。

 

屋外用100Vコンセントではダメか?

さてここで一つの疑問が出てくると思います。標準でついてくる屋外用の100Vコンセントで充電できないの?と。充電できなくはないですが、推奨できません。まず、標準仕様では専用回路ではなく他の電灯と共有となっているはずです。他で電力を使っていると、充電中にブレーカーが落ちます。充電する際、車は15Aの電流を必要とするからです。これ一つでブレーカーの容量のギリギリです。

専用回路にしたとしても最大定格で15A流せることになっていますが、コンセントが小型電気機械器具が接続されるという前提での設計です。小型電気機械器具とは何かというと、連続定格では6A以下の器具のことです。EV充電は連続定格で15Aです。また、通常の屋外用コンセントは高頻度での使用が想定されていません。大電流と高頻度という二つの条件を通常の屋外用コンセントでは満たすことができないのです。

また、標準の100V 15AのコンセントでEVの充電は内線規程から反した利用方法になります。

そもそも100Vでは充電時間が非常に長くなるので使いにくいです。

 

EV充電コンセント

EV充電コンセントでは分電盤からの配線も太くなっており、コンセントも高頻度で大電流を想定されて設計しています。もし、EV充電を日常的に使う予定なら付けるべきです。

 

配線サイズに注意

ちなみに、標準では3.0kWの充電用に配線がされているはずです。将来的に6.0kWに変更できるよう配線を太く(2.6mm)することを個人的にはおすすめします。

 

V2Hの準備

また、配線を太くするではなく将来のV2Hのために空配管追加もありと考えます。V2HはEVの普及率が上がるにつれて、今後当たり前に普及していくものだと考えます。さらに進んだV2Gという考えもありますが、強電は弱電と異なりトレンドの変化はゆっくりなので現時点では一般家庭で考慮する必要はないと考えます。

 

www.cev-pc.or.jp

具体的は配管サイズはメーカー等により異なるのですが、一般的にφ22×3本かφ28×3本のことが多いようです。設置の際は、ハウスメーカーの営業や建築士に確認してください。

 

自分達はどうした

今後10年はEVを買う予定はないと判断しました。しかしその後、ロシアのウクライナ侵攻や日産サクラの好調、現代とBYDによるEVの日本進出と情勢が目まぐるしく変化したので判断をミスったかなと思っています。理由としては下記のとおりです。

  • ガソリン代と電気代が高騰
    EVはガソリン税が発生しないので有利。
  • 火力発電によるCO2
    送電ロスを入れても走行距離当たりの発生CO2はガソリン車と比較してEVのが少ない。
  • 東京電力管内で需給ひっ迫警報
    蓄電池として使えるため、停電時にもある程度電気が使える。太陽光発電の余剰電力を貯めて置ける。災害時にも有用。

太陽光発電とV2Hの準備をしなかったことを少し後悔しています。

 

 

アルミ樹脂複合窓は内部結露する⁈

 

複合サッシは内部結露するのか

複合サッシでは内部結露になり危険という意見があります。私も最初はそう考えていたのですが、今は懐疑的です。というのも、窓枠の周囲は固定と強度のため木枠で囲われます。その厚みは50mm程度です。その部分の内部結露を気にするのであれば、間柱や構造用合板の内部結露も気になります。ましてや、木製サッシも厚みが50mm以下の部分があります。しかし、結露しにくいとアピールされます。

複合サッシの時だけ何故か内部結露を指摘されます。しかし、内部結露は防湿層の連続性がないことによって発生します。つまり、防湿層に穴があるから内部結露です。もちろん、防湿層もしっかりやって更に樹脂サッシならば完璧でしょう。樹脂サッシならば防湿層に多少の穴があっても、内部結露になりにくいとは考えます。しかし、複合サッシならば内部結露すると言うのは違うのではと考えます。

日本は地震、火事、台風と窓に求められる性能がヨーロッパとは異なります。準防火地域では、強度と断熱のバランスを考えると複合サッシは悪い選択ではないと思います。

 

内部結露する条件

内部結露するには、室内側の温かく湿った空気が壁の中や窓枠の隙間に入る必要があります。平家ではあまり問題にならないのですが、2階以上の上層階がある建物だと冬場の温度差によって発生する浮力から下層階は負圧、上層階は正圧となります。

これによって、上層階は室内の温かく湿った空気が隙間を通って内部結露するという条件が揃います。ちなみに、樹脂窓だろうと気密が悪いと内部結露は発生します。

北海道の調査ではC値2.0以下では目立つ劣化はなく、あっても開口部周辺だそうです。開口部周辺は気密が甘くなりやすく、気密テープでしっかりと施工しないとそうなるようです。

3種換気の場合

上層階では正圧になると上に述べましたが、それは自然換気での状態です。例えば3種換気であれば室内は負圧となります。元々、正圧だった上層階は3種換気により無圧に近くなるか、微負圧になると考えられます。気密が悪いと微正圧ですが、元の自然換気の状態より軽減されます。そうなると、温かく湿った空気は隙間に入りにくくなるため内部結露も少なくなります。

3種換気での隙間換気
北海道⽴総合研究機構 村⽥ さやか 北⽅型住宅技術講習会資料より引用

1種換気の場合

では1種換気ではどうでしょうか。3種換気と異なり室内が負圧になりません。そのため、上層部では正圧となり温かく湿った空気が隙間に入る可能性があります。気密性が悪い(C値2.0以上)と問題になるかもしれません。ここは、正確な調査やデータが無くなんとも言えないのです。

1種換気での隙間換気
北海道⽴総合研究機構 村⽥ さやか 北⽅型住宅技術講習会資料より引用

とは言え対策もあります。シンプルに室内を負圧にすればいいのです。1種換気を採用してる家でも、局所換気があるかと思います。その局所換気を冬の間だけ24時間稼働にすればいいわけです。理想としては、外気温と室内気温の差が10度を超えたら自動で稼働するですかね。

 

複合サッシだから内部結露するのではない

以上よりアルミ樹脂複合窓だから内部結露するのではなく、気密性が低い事と室内側が正圧となる事で内部結露になります。もちろん、アルミ樹脂複合窓の方が内部結露になりやすくなる可能性は十分にあります。しかしそれは、原因ではなく副次的な要因です。

 

樹脂窓かアルミ樹脂複合窓か

もちろん、樹脂窓の方が素晴らしい性能です。ですが、準防火地域等を考えるとアルミ樹脂複合窓も十分選択肢に入ると思います。準防火地域でないなら、樹脂サッシ一択ですが。

なお、アルミ樹脂複合窓には性能が悪いのもあるので、ちゃんと選ぶ必要があります。

リクシルの場合、引き違いのFG-Lはやめた方がいいです。せめてFG-Hか、ハイブリッド窓TWを推奨します。縦すべりや横すべり、FIX等はFG-Lでもそこそこの性能が出るので悪くはありませんが、やはりTWが良いのではと思います。そこは、お財布と相談です。

オープンハウスのオプション トイレ等水回りの防音対策編

 

防音室

オープンハウスのオプションには防音室があります。ピアノとかを置くなら必要かもですね。

それとは別に、我が家ではリビングに面してるトイレ等の水回りを防音したいというのがありました。

かといって、トイレを防音室にするのはコスト的にも釣り合いません。そこで営業さんに相談してみました。

 

壁の中にグラスウール

カタログにはありませんが、壁の中に吸音材としてグラスウールを入れるのは可能との回答。

我が家はトイレの壁とバスルーム、脱衣所の壁にグラスウールを入れてもらいました。

 

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施工中のトイレ 壁の中にグラスウールが入っているハズ

 

どれくらいの効果があるか不明でしたが、建築士の方が言うには無いと有るでは違うとのことなので付けました。

トイレとバスルーム、脱衣所で合計3.5万円ぐらいでした。単価の目安は幅910mmで約5千円程度です。

www.afgc.co.jp

 

遮音シートの追加もある

我が家はオーバースペックかと考えて付けませんでしたが、より防音効果を高めたい方は遮音シートという選択肢もあります。

厚み2mm程度ですので、石膏ボード2重貼りと比べて壁を薄くできます。こちらは見積もりをしなかったのですが、これから建てる方は営業さんに相談してみると良いと思います。

なお、石膏ボードにも遮音性はあるのでグラスウールを入れるだけでもそれなりに効果はあるようです。

www.daiken.jp

 

www.kmkm-st.info

 

収納で区切る

これは間取りによりますが、そもそもトイレや風呂といった水回りは隣り合う部屋との間に収納を設置するのがオーソドックスな対策かと思います。間取りを検討する時に、可能ならば意識したいです。

我が家は、狭小住宅の関係で間取り的にそういう配置に出来ませんでした。そのため、グラスウールを壁の中に入れました。

 

排水管は標準で防音仕様

2階のトイレやキッチンの下では排水時の音が気になると思い、追加でグラスウールの巻き付けを依頼しました。しかし標準で防音仕様と回答を貰いました。これは嬉しい誤算です。ローコスト住宅と言えど、しっかりと対策しているようです。

黒いのが防音仕様の排水管

 

その他のオプション

その他のオプションへのリンクは以下の記事にまとめてあります。

e-tonbo.hatenablog.jp

家の価値を長持ちさせる方法

この記事は前回の続きです。下のリンクから前回の記事を見れます。

 

e-tonbo.hatenablog.jp

 

 

省エネ基準義務化による陳腐化

家の価値がすぐになくなるのは嫌です。

特に構造や断熱は後から変更が難しいので、新築時にある程度高いレベルにすることをおすすめします。25年に省エネ基準の義務化が予定されています。つまり、断熱等級4以下は陳腐化します。今から新築で建てるのであれば断熱等級5以上が推奨です。

xtech.nikkei.com

 

オープンハウス・ディベロップメントやホーク・ワンでも断熱材のオプションと引違い窓だけでもオプション品にするだけで断熱等級5になります。

サーモスX」では引違い窓の性能が低かったのですが、「TW」では改善しており「APW330」と同等なのでオススメです。

 

e-tonbo.hatenablog.jp

また、耐震基準も更新されるようなので、気になる場合は構造計算の耐震等級2以上をオススメします。

時間による陳腐化を遅らせるには

劣化や減価償却は防げません。

ですが、遅らせることはできます。設備の劣化は交換やリフォームなどで改善できます。

しかし、水回り設備の更新はお金がかかるわりに価値の増加にそこまで寄与せずコスパが悪いので、実際には内装や外装のリフォームのみとなるパターンが多いようです。見た目は大事ですからね。

流行りの間取りや設備は、リノベやリフォームをして後付けが考えられます。間取りは難しい事がありますが、設備であればある程度は可能です。流行に合わせる事で価値を持ち続けことができます。

まとめると、構造や断熱が最低限あり内装リフォームで小綺麗になって、標準的な設備と流行りの設備が多少あれば価値が付くということです。

 

築浅は正義!新築は真理!

しかし、例え性能や設備、流行等が陳腐化している住宅でも価値をつける方法がひとつあります。

それは築浅です。築浅というのは、それだけで価値が高まります。

ここまで書いていて思ったのですが、ある程度の住宅性能と設備であり、流行の間取りや設備もあって築浅の物件ってようは新築の建売なんですよね。最近の建売をみると、床暖房に浴室乾燥やWIC等があります。WICにいたっては配置によって部屋が狭くなったりとデメリットもあるのですが、だいたいの建売にあるのが不思議でした。しかし、ようはそれが売れる要因なんですね。なんやかんや新築の建売が人気な理由がわかりました。そしてリセールバリューを考えると建売になってしまうということがわかりました。

 

住宅の中古市場

今後、日本の人口は減少していきますが空き家が増えても結局は市場とのミスマッチを避けることはできず、新築が増え続けるのは変わらないかと思います。国は中古市場の活発化を目指していますが、あと30年ぐらいは厳しいのではと思います。というのも、断熱と耐震が最低限クリアした家が市場に十分になければ意味がありません。構造計算の耐震等級3未満は論外なんて情報が多い中、中古物件が活発に取引されるとは到底思えません。

とはいえ、トレンドとして古い戸建てのフルリノベーションは増加すると予想されます。

ただ、一条工務店のような性能がある程度担保されている家であれば市場価値もあると思います。これはスマホと同様かもしれません。一条工務店やハイコストハウスメーカーiPhoneで、ローコストハウスメーカーandroidです。たとえ、性能が高くともandroidの中古市場での価格は高くありません。

ちなみにアメリカでは新築よりは中古の方が価値があるとされ、メンテナンスや修繕も日本の倍近くかけるという話がありますが、それはアメリカという特殊性を語らないといけません。基本的にアメリカでは、新築物件には何らかの欠陥があるのがあたりまえで自分で修繕して住むというのが当たり前という感覚があります。なので、以前誰かが住んでいた中古物件は修繕済みのため価値が上がるという事情があります。

 

「北海道R住宅」&「北方型住宅」

中古物件市場という意味では北海道は進んでいます。高断熱・高気密も北海道は進んでいるので、すごく参考になります。興味がある方は、「北海道R住宅」や「北方型住宅」で検索してみてください。とても良い取り組みと個人的には思うのですが住宅系インフルエンサーで言及してる人は少ないんですよね。

家の価値はどれくらいもつのか?

家の価値は22年でゼロ!?

国税庁によって設定された資産価値のある期間です。

税法上の価値が0円になります。修繕やリフォームなど管理が行き届いている戸建てなら中古市場で値段は付きます。それでも10年で半分、20年で2割ぐらいの価値になってしまいます。

土地は別なので注意です。

よくある戸建て(首都圏駅からそこそこ近い土地のもの)を5000万円で買って、22年後に価値がゼロと言われるが違います。建売ならば、土地3500+建物1000+利益500とかいう内訳になるので土地としての3500万の価値は残ることになります。利便性の良い土地であれば、地価の値上がりは銀行の預金利息よりは高い値になります。ようは土地貯金になります。マイホーム購入も立派な不動産投資です。

(逆に、土地500 +建物4000+利益500 とかだと、500の価値しか残りません)

 

経済的価値と陳腐化

税法上の価値とは異なる、経済的価値もあります。戸建ての経済的陳腐化に関する論文があったの、ここで紹介します。

建物設備の進化に伴う既存住宅の経済的陳腐化
https://www.jstage.jst.go.jp/article/aija/86/779/86_219/_pdf

家の価値が下がる理由はニーズとのミスマッチです。なので、新築には価値があっても中古には価値がありません。価値がなくなる理由は大きく分けて以下の三つだそうです。

  • 築年数
  • 性能や設備の劣化と陳腐化
  • 流行の間取りや設備がない

一つ目の築年数は当たり前ですね。

次の住宅性能や設備の劣化と陳腐化ですね。性能の陳腐化とは、例えば耐震等級が法改正されて昔の基準となってしまうことです。旧耐震基準の家は評価が低くなります。設備の劣化とは、主に水回りであるキッチンやユニットバス、トイレなどが該当します。もちろん劣化も価値に反映されるのですが、当たり前となった設備が無いことも評価の対象です。

次は流行の間取りや設備がないことです。これは今で言うとWICやリビング階段、吹き抜けなどが該当します。ただ、こう言うのは廃れるのも早いので評価が難しいです。流行りの設備というのは、当たり前ではないけど普及率が年々増えているものです。今で言うと、床暖房や宅配ボックス、複層ガラス、浴室乾燥などです。

日本の家はインフラというより、ファッションに近い要素が多いのかもしれません。

 

長持ちする家の価値

以上から言いたいことは、日本の住宅環境において長持ちする家というのは市場が余り求めてないということです。市場が求めているのは築浅で流行に沿った物件です。となると、長く持ち価値のある家というのは難しいです。長くても築60年で建て替えか、スケルトンリフォームになります。子の代までは持っても孫までは難しいです。

なので、個人的にハイコストメーカーで家を建てる人の「子に家を残してあげたいから良い家を」というのは微妙だと考えてます。子に土地を残すならわかりますが。そもそも、子からしても築30年の家は嬉しいのでしょうか。子はいいにしても、その配偶者は?となります。

 

余談ですが、我々夫婦が新築の物件を買った理由の一つが「妻が築50年の実家には住みたくない」でした。自分は別にマスオさん状態になっても良かったのですが、妻が嫌ということで家を買いました。子供が生まれて衛生管理がより厳しくなり、綺麗な家に住みたいとのことです。人によっては新築には化学物質等のシックハウスがあるという人もいますが、ここでは議論しません。

 

長くなったの記事を二つに分けました。

次の話はどうやって家の価値を長持ちさせるかです。

 

e-tonbo.hatenablog.jp

 

上棟札取り付け

梅雨入り直前になんとか上棟ができ、先日上棟札を取り付けてもらいに行きました。

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道路からはブルーシートで覆われておりよく見えませんが、屋根が付いてます。早速中に入り、ちょうど工事をしていた大工さんに上棟札を渡します。

上棟札とは、地鎮祭のときに神主様から頂いた札です。上棟したら、屋根の裏、家で最も高い所に飾ります。神様に、いつも見守って頂くためのものです。

 

せっかく来たので内部を少し見させて貰いました。まだ、階段ができておらず見れたのは1階のみでした。スリーブの取り付けなどを見ましたが、隙間がなく丁寧な施工を感じました。他のオープンハウスの現場を複数見てますが、どこも穴開けはテキトーだったので意外でした。

 

 

 

 

ちなみに、家が完成すると上棟札は見えないので、このときにしか見えないレア物です。

後ほど取り付け写真はもらえるそうなので、後日写真をつけようと思います。